Endlich mietfrei wohnen!
Endlich mietfrei wohnen – das ist der Wunsch vieler Menschen. Von einem eigenen Zuhause träumen viele schon in jungen Jahren. Besonders die hohen Mietpreise machen den Wunsch nach einer eigenen Immobilie noch größer. Ein eigenes Heim bietet Unabhängigkeit und ist eine Belohnung für harte Arbeit. Dieser Traum vieler Menschen ist endlich mietfrei zu wohnen.
Je früher, desto besser
Damit sich der Traum vom Eigenheim realisieren lässt, ist es notwendig, frühzeitig mit der Planung zu beginnen. Zuerst steht dabei aber nicht der Grundriss, sondern die Finanzierung des Vorhabens im Fokus. Beim Bau einer eigenen Wohnung sind viele Kosten zu berücksichtigen, die häufig unterschätzt werden. Um so mehr Kapitalman erspart, desto besser, weshalb es wichtig ist, schon zu Beginn zu sparen.
Dieser Grundsatz gilt: Je früher, desto besser.
Vom Kindesalter an kann für das spätere Eigenheim ein separates Konto angelegt werden. An Geburtstagen, Ostern oder Weihnachten kann darauf fleißig Geld hinterlegt werden. Sollte dies nun nicht ausreichend sein, um ein komplettes Haus zu finanzieren, bestehen weitere Finanzierungsmöglichkeiten, die für Sie in Frage kommen. Hier erfahren Sie, welche das sind.
Wie viel Kapital benötige ich?
Wenn Sie ein Haus für 250.000€ erwerben und 20.000€ Eigenkapital haben, dann müsste derKredit bei 230.000€ liegen – oder etwa nicht?
Leider nicht ganz. Zum Kaufpreis fallen noch zusätzliche Kosten an, die sogenannten Erwerbsnebenkosten. Zu diesen Kosten zählen
• Notargebühren,
• Gebühren für das Grundbuchamt sowie
• die Grunderwerbssteuer
• gegebenenfalls Provision für den Immobilienmakler*in.
Es wird empfohlen, rund zehn Prozent des Kaufpreises für die Erwerbsnebenkosten einzuplanen, sodass die Gesamtkosten des Kaufs um zehn Prozent höher sind als der Kaufpreis.
Bei der Budgetplanung müssen neben den Erwerbsnebenkosten auch weitere Kosten für den Kauf einer Immobilie berücksichtigt werden. Dazu gehören folgende Faktoren:
• Reisekosten,
• Kosten für Dienstleister,
• Bereitstellungszinsen,
• Renovierungskosten,
• Anschaffungskosten,
• Umzugskosten.
Beim Kauf einer Immobilie können die Erwerbsnebenkosten je nach Situation unterschiedlich hoch sein. Daher ist es wichtig, jeden Fall einzeln zu prüfen, um den erforderlichen Kapitalbedarf zu bestimmen.
Wie wichtig ist Eigenkapital beim Hauskauf?
Die Höhe Ihrer Eigenkapitalsparquote bestimmt, wie viel Kreditsumme Sie für Ihren Immobilienkauf benötigen. Je höher Ihr Anteil an Eigenkapital, desto niedriger ist die Kreditsumme – und somit auch die Zinsen, die Sie zahlen müssen. Als Richtwert gilt, dass Sie mindestens 5,5 bis zehn Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital-Anteil ansparen sollten, um die wichtigsten Kaufnebenkosten abzudecken. Durch eine höhere Eigenkapital-Sparquote können Sie Kosten sparen und eine günstigere Baufinanzierung erhalten.Ohne ein Eigenkapital angespart zu haben, ist es vor allem für junge Menschen, Berufseinsteiger und Familien kein Problem, eine Immobilie zu erwerben. Dennoch wird die Finanzierung in diesem Fall teurer, da die Bank ein höheres Risiko eingeht.
Die Lösung: eine 110-Prozent-Finanzierung oder eine Vollfinanzierung bei der nicht nur der Kaufpreis der Immobilie, sondern auch alle anfallenden Kosten über das Hauptdarlehen abgedeckt wird. Ob eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll und möglich ist, muss jedoch im Einzelfall geprüft werden.Sollten Sie bei keiner Bank eine Vollfinanzierung erhalten, so heißt das noch lange nicht, dass ein Immobilienkauf ausgeschlossen ist. Planen und vorbereiten Sie den Kauf bereits für die kommenden Jahre, sodass Sie in dieser Zeit ausreichend Eigenkapital ansparen können. Auf diese Weise wird einer Finanzierung nichts mehr im Weg stehen.
Unterschätzen Sie die Finanzierung nicht!
Die monatliche Belastung einer kleinen Familie, die bisher 700 Euro Kaltmiete pro Monat bezahlte, erhöht sich beim Erwerb einer Gebrauchtimmobilie für 250 000 Euro deutlich. Theoretisch sollte die Immobilie mit einer monatlichen Rate von 700 Euro in knapp 30 Jahren abbezahlt sein. Praktisch müssen jedoch die Erwerbsnebenkosten in den Finanzierungsplan mit einkalkuliert werden, wodurch die Kaufsumme auf 275 000 Euro steigt. Die Zinsen für Baufinanzierungen sind im Vergleich zu vor Corona gestiegen. Ein effektiver Jahreszins liegt ungefähr bei 3,5 Prozent. Der genaue Zinssatz ist jedoch abhängig von der Höhe des Darlehens, der Zinsbindungsdauer und dem Prozentsatz, zu dem die Immobilie verpfändet wird.
Je höher die Werte sind, desto größer ist das Risiko für die Bank, weshalb sie einen höheren Zins als Ausgleich fordern.
RECHENBEISPIEL
Angenommen, eine Familie hat 25.000€ Eigenkapital angespart. Damit werden die Erwerbsnebenkosten gedeckt. Bei der Bank wird nun eine Finanzierung von 250.000€ benötigt. Mit einem Zinssatz von 3,5%, was 8750€ an Zinsen entspricht, muss die Familie monatlich 729,16€ nur an Zinsrückzahlung bedienen. Es würden bei einer angestrebten Monatsrate von 1.000€ also gerade einmal rund 270€ getilgt werden. Wenn das Eigenheim innerhalb von 30 Jahren abbezahlt sein soll, steigt die monatliche Rate auf fast 1.134€ an.
Eine Baufinanzierung ist kein Konsumentenkredit
Bei einer Baufinanzierung kommt es häufig zu Zinsfestschreibungen, bei denen eine Laufzeit von zehn oder 15 Jahren vereinbart wird. Damit kann man sich sicher sein, dass der Zinssatz während der gesamten Laufzeit beibehalten wird. Nach Ablauf dieser Zeit muss die noch offene Restschuld in ein neues Darlehen überführt werden, um eine Prolongation der Darlehenslaufzeit zu gewährleisten, da sie meist nicht auf einen Schlag getilgt werden kann.
Hier liegt die Gefahr: Es ist unmöglich, heute vorherzusagen, wie der Marktzinssatz in 15 Jahren sein wird.
Die zweite Hälfte der Finanzierung
Wenn die Sollzinsbindung Ihrer ersten Immobilienfinanzierung abläuft und das Darlehen noch nicht vollständig beglichen ist, benötigen Sie einen neuen Kredit als Anschlussfinanzierung. Sie haben dabei die Möglichkeit, das Anschlussdarlehen als Prolongation bei Ihrer alten Bank fortzuführen oder die Finanzierung über eine andere Bank laufen zu lassen. Welche Option auch immer Sie wählen, Sie sollten immer das beste Zinsangebot in Betracht ziehen.
Bei einem Restdarlehen von beispielsweise 140 000 Euro könnte ein plötzlicher Zinsanstieg den jährlichen Zins auf 5400 Euro und die monatlichen Zinsen auf 466,66 Euro erhöhen. Dies würde bedeuten, dass die Finanzierung der Schuld bis in die Unendlichkeit ziehen würde. Um eine solche Situation zu vermeiden, ist es ratsam, parallel zur Finanzierung weitere Vorkehrungen zu treffen, um ein Guthaben aufzubauen oder um sich niedrige Zinsen zu sichern. Auf diese Weise können unangenehme Überraschungen in der Mitte der Finanzierungsphase vermieden werden.
Mit einem Bausparvertrag Zinsen sichern
Möchten Sie auf Nummer sicher gehen und eine jährliche Zinserhöhung für die zweite Hälfte der Finanzierung ausschließen? Dann ist ein Bausparvertrag die richtige Wahl für Sie. Mit einem Bausparer können Sie das heutige niedrige Zinsniveau sichern. Parallel zur Finanzierung können Sie den Bausparvertrag bequem besparen. Allerdings müssen Sie sich bei der Rendite angesichts der momentanen Niedrigzinspolitik keine großen Hoffnungen machen. Dafür erhalten Sie aber in 15 Jahren ein günstiges Darlehen.Der größte Nachteil eines Bausparvertrages ist das Problem der Zuteilungsreife. Wenn man etwa 40 Prozent der Bausparsumme angespart hat, ist man zuteilungsreif. Der Zeitpunkt, wann man das Darlehen erhält, kann beim Vertragsabschluss in etwa getimt werden, aber ein exaktes Datum lässt sich nicht planen. Grund hierfür ist, dass Bausparkassen auf dem Solidaritätsprinzip basieren und erst, wenn genügend Bausparer in einen gemeinsamen Topf eingezahlt haben, bekommt man den Bausparkredit. Wenn sich die Auszahlung verzögert, kann es Probleme mit der Anschlussfinanzierung geben.
Es gibt eine Lösung für Ihr Problem: Zwischenfinanzierungen. Mit diesen können Sie mehrere Monate überbrücken, bevor das Bauspardarlehen zur Verfügung steht. Allerdings sind die Zinsen dieser Darlehen deutlich höher, als bei einer normalen Baufinanzierung. Daher ist es wichtig, diese Darlehen nach Erhalt des Bauspardarlehens schnell zu tilgen.
Mit einem Fondssparplan später die Restschuld tilgen
Es besteht auch die Möglichkeit, parallel zur Finanzierung einen Bausparer oder Fondssparer zu besparen, wodurch nach 15 Jahren ein positives Ergebnis erzielt wird. Dieses Guthaben kann als Sonderzahlung in das Darlehen einfließen und somit die Restdarlehenssumme verringern. Da die Darlehensschuld dann deutlich geringer ist, ist der Zinssatz auch nicht mehr so relevant.
Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen bietet Ihnen die Möglichkeit, sich schon vor Beginn des Darlehens das gewünschte Zinsniveau zu sichern. Dieses Vorgehen ist ähnlich dem eines Bausparers und kann Ihnen Sicherheit für Ihre finanziellen Planungen bieten. Bei den meisten Anbietern können Sie das Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen. Neben Bausparern und Fondssparplänen ist ein Forward-Darlehen somit eine weitere Option, um sich das Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung zu sichern.
Es gibt einige Nachteile, die mit einem Forward-Darlehen verbunden sind. Der Kredit ist teurer als ein normaler Baukredit, da die Bank einen Zinsaufschlag für die Zinssicherheit berechnet. Darüber hinaus ist es nicht möglich, vorherzusagen, ob die Zinsen in fünf Jahren niedriger und konstant bleiben. Folglich besteht die Gefahr, dass die Zinswette nicht aufgeht.
Unabhängig davon, wie Sie Ihre Finanzierung nach zehn bis fünfzehn Jahren Zinsfestschreibung aufstellen möchten – ob durch eine Zinssicherung mit einem Bausparvertrag, einem Forward-Darlehen oder durch Ersparnisse – die anfallende Rate muss immer zu Ihren monatlichen Nebenkosten hinzugerechnet werden.
Staatliche Förderung
Der Erwerb einer eigenen Wohnimmobilie wird vom Staat durch verschiedene Förderungen unterstützt, da er das Eigentum von Wohnraum befürwortet. Am häufigsten Vertreten sind Förderbanken der Länder / Landkreise, sowie die Förderprogramme der KFW. Ob und welche Förderprogramme Sinn ergeben, lässt sich immer nur in einem persönlichen Gespräch herausfinden.
Nebenkosten als Eigentümer einer Immobilie
Als Eigentümer müssen Sie nun Ihre Nebenkosten nicht mehr monatlich pauschal bezahlen, sondern die Kosten fallen in einem jährlichen Betrag an. Dies bedeutet, dass Sie stattdessen viele Rechnungen begleichen müssen, um Ihr Eigenheim zu finanzieren. Um eine unberechtigte Nachzahlung am Jahresende zu vermeiden, müssen Sie daher sorgfältig auf Ihre Ausgaben achten. Es können variierende Kosten von Haushalt zu Haushalt auftreten. Um Ihnen eine Kalkulationsgrundlage zu bieten, möchten wir Ihnen hier einige Richtwerte aufzählen.Da Abgaben wie Grundsteuer und Müllabfuhr je nach Region variieren, sollten Sie sich rechtzeitig bei Ihrer Gemeinde nach den Gebührensätzen erkundigen.
Heizung / Warmwasser
Der Heizöltank im Keller stellt eine erhebliche finanzielle Belastung dar, da das Heizöl in einem großen Schwung geliefert wird und die Kosten somit auf einmal anfallen. Monatlich sollte man für Heizung und Warmwasser etwa 50 Euro zur Seite legen. Investitionen in die Anlage lohnen sich dabei oftmals, um die Heizkosten niedrig zu halten. Auch die Preissteigerungsraten der verschiedenen Brennstoffe sollten dabei beobachtet werden. Es gibt nun diverse alternative Techniken, wie die Luft-Wasser-Wärmepumpe, die Öl-Brennwertheizung oder die Pelletheizung, die auch mit Solarthermie kombiniert werden können.
Schornsteinfeger
Gesetzlich ist eine jährliche Kontrolle von Öl- und Gasheizungen vorgeschrieben. DieKosten dafür variieren in den einzelnen Bundesländern. Ungefähr 100 bis 120 Euro kostet der Service des Schornsteinfegers pro Jahr.
Strom
Es lohnt sich, beim Stromverbrauch vorzusorgen, denn die Stromkosten werden
tendenziell immer höher. Vor allem für ein Einfamilienhaus kann man mit
monatlichen Kosten zwischen 80 und 100 Euro rechnen. Daher ist es ratsam, ein
kleines Polster einzuplanen, damit es am Ende des Jahres nicht zu einer
unerwarteten Nachzahlung kommt. Eine Möglichkeit, den steigenden Strompreisen
entgegenzuwirken, ist die Installation einer Photovoltaik auf dem Dach. Es lohnt sich
also auf jeden Fall, diese Option in Betracht zu ziehen.
Wasser/Schmutzwasser/Regenwasser
Die Haushaltskasse schlägt gleich dreimal zu: Sie bezahlen für das Wasser aus der
Leitung, für das Abwasser und auch für das Regenwasser. Der Betrag, den Sie hier
aufwenden müssen, ist abhängig von der Größe des versiegelten Grundstücks. Die
Gebühren werden von jeder Gemeinde individuell festgelegt, deshalb empfiehlt es
sich, direkt beim Versorger nachzufragen.
Pauschal können Sie auch hier mit 100€ im Monat rechnen.
Müllabfuhr
Die Müllkosten eines Eigenheimbesitzers variieren je nach Gemeinde. Oft wird die
Anzahl der Bewohner als einzige Berechnungsgrundlage herangezogen. In diesem
Fall lässt sich der monatliche Kostenbetrag nicht beeinflussen. Durch
Müllvermeidung ist es jedoch möglich, ein paar Euro zu sparen. Als Richtwert gilt:
Zehn bis 15 Euro pro Person und Monat.
Reparaturen und Instandsetzungen
Ihre Immobilie ist wie der Kölner Dom – eine ständige Baustelle.
zurückzulegen. So ist man im Ernstfall auf der sicheren Seite und kann auf dieses
Geld zurückgreifen. Es ist empfehlenswert, sich jeden Monat etwa 100 Euro für
mögliche Reparaturen aufzubewahren. Dies ermöglicht es, bei unerwarteten
Reparaturarbeiten auf eine gesicherte finanzielle Rücklage zurückgreifen zu können.
Sollte man eine Eigentumswohnung besitzen, ist zusätzlich Hausgeld zu entrichten,
um Anschaffungen und Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum begleichen zu
können.
Kosten für Versicherungen
Eine Wohngebäudeversicherung und eine Risikolebensversicherung sind beides
wichtige Versicherungen, die man haben sollte, um sich und seine Lieben vor
unerwarteten Ereignissen zu schützen. Diese Versicherungen bieten eine Vielzahl
von Vorteilen und sind sehr wichtig, um Ihre finanziellen Verpflichtungen zu
schützen. Wenn Sie eine Wohngebäudeversicherung abschließen, müssen Sie einen
monatlichen oder jährlichen Betrag bezahlen, je nachdem, was Ihr Versicherer
anbietet. Die Kosten hängen von der Art der Versicherung ab, die Sie abschließen,
und dem Wert Ihres Gebäudes. In der Regel ist es am besten, die höchste
Abdeckung zu wählen, die Sie sich leisten können, um sicherzustellen, dass Sie im
Falle eines Schadens vollständig abgesichert sind. Eine Risikolebensversicherung ist
eine Art Lebensversicherung, die eine finanzielle Absicherung für Ihre Familie bietet,
wenn Sie unerwartet versterben.
Die Kosten für eine Risikolebensversicherung
hängen von Ihrem Alter, Gesundheitszustand und dem zu versichernden Betrag ab.
In der Regel sind die Kosten für eine Risikolebensversicherung relativ gering, aber es
ist wichtig, eine Versicherung abzuschließen, die ausreichenden Schutz für Ihre
Familie bietet. Insgesamt sind Wohngebäudeversicherungen und
Risikolebensversicherungen ein kleiner Preis, den man für einen großen Nutzen
bezahlen kann. Beide Versicherungen helfen Ihnen, sich und Ihre Familie vor
unerwarteten Ereignissen zu schützen und Ihre finanzielle Sicherheit zu
gewährleisten. Wenn Sie über eine solche Versicherung nachdenken, sollten Sie
sich die Zeit nehmen, verschiedene Anbieter zu vergleichen, um das für Sie beste
Angebot zu finden.
Baufinanzierungslexikon
Das Bauaufsichtsamt bestätigt, dass die Wohnungen in einem Haus gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgetrennt und mit einem eigenen abschließbaren Zugang von außen ausgestattet sind. Somit können die Wohnungen als eigenständige Einheiten betrachtet werden.
Einigung des Verkäufers und des Käufers auf den Eigentumswechsel zur Übertragung des Grundstücks- bzw. Immobilieneigentums (§ 925 BGB). Der Eigentumsübergang erfolgt erst durch die Auflassung und die Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch.
Sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Sie schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer das Objekt z. B. an eine weitere Person verkauft und/oder mit weiteren Lasten und Beschränkungen belastet.
Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile. Der Bereitstellungszins beträgt in der Regel 3 % p.a. bzw. 0,25 % monatlich.
Die zu finanzierende Immobilie wird in den meisten Fällen als Sicherheit für den Baukredit herangezogen. Mit dieser so genannten Beleihung sichern sich Kreditinstitute gegen eine mögliche Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab. Die Höhe der Beleihung ist abhängig von dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts.
Der Anteil des Objektwertes in Prozent, der fremdfinanziert – also beliehen – wird. Der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den Beleihungswert einer Immobilie, nicht auf den Kaufpreis. Beispiel: Eine Immobilie kostet 300.000 Euro und hat damit einen Beleihungswert von 270.000 Euro (Sicherheitsabschlag 10 %). Bei einem Darlehen in Höhe von 150.000 Euro beläuft sich der Beleihungsauslauf somit auf 56 %
Vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe unterhalb des Verkehrswertes einer Immobilie. Der
Beleihungswert entspricht in der Regel dem Wert, der unter normalen Umständen bei einem späteren Verkauf jederzeit erzielt werden kann.
Beleihungswert = Verkehrswert – Sicherheitsabschlag
Preis eines Darlehens, in dem nahezu alle Preisbestandteile berücksichtigt sind. Der Effektivzins ermöglicht grundsätzlich den Vergleich verschiedener Angebote. Die Effektivzinsberechnung ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt. Der Begriff des anfänglichen effektiven Jahreszinses ist mit dem Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie entfallen. Unter bestimmten Voraussetzungen werden vom Kreditgeber gewisse Annahmen für die Berechnung des effektiven Jahreszinses unterstellt, welche die Vergleichbarkeit des Effektivzinses einschränken können. Ihr Finanzierungsberater erläutert Ihnen diese Besonderheit gerne im Detail.
Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird. Die Höhe der Eigenleistung wird vielfach überschätzt. Risiken liegen im hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen. Die Eigenleistung wird oft auch als Muskelhypothek bezeichnet.
Ein Erbbaurecht ist in der Regel zeitlich begrenzt (meist 99 Jahre) und ermöglicht einem Bauherrn, ein Haus zu errichten und zu nutzen, ohne selbst ein Grundstück kaufen zu müssen. Dafür zahlt er über die gesamte Nutzungsdauer einen im Voraus festgelegten Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks.
Kosten, die entstehen, um einGrundstück baureif zu machen. Dazu gehören Aufwendungen für den
Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege und an die Wasser- und Energieversorgung.
Mit der Grundschuldbestellung stimmt ein Eigentümer der Belastung seiner Immobilie zu. Diese Zustimmung muss notariell beurkundet werden und ist mit dem Antrag auf Eintragung in das Grundbuch verbunden.
Als Nachfinanzierung wird ein über den ursprünglich abgeschlossenen Nettodarlehensbetrag hinausgehender Finanzierungsbedarf bezeichnet. Eine Nachfinanzierung kann notwendig werden, wenn die für das Bauvorhaben geplanten Kosten während der Bauphase überschritten werden und deswegen zusätzliche Gelder aufgenommen werden müssen.
Belastung einer Immobilie in Abt. II des Grundbuchs zugunsten einer bestimmten Person. Diese Person ist berechtigt, aus der Immobilie einen Nutzen zu ziehen. Beispiele hierfür sind Wohnrechte oder Ansprüche auf
Mieteinnahmen aus der besagten Immobilie. Ein Nießbrauch macht eine Immobilie normalerweise unverwertbar.
Verlängerung eines bestehenden Darlehens. Im Gegensatz zur Umschuldung werden hier lediglich die Zinsen neu angepasst. Ein Wechsel des Darlehensgebers (der Bank) findet nicht statt.
Durch notariell beglaubigte Erklärung kann ein im Grundbuch eingetragener Gläubiger seine bisherige Rangstelle zugunsten eines anderen, bisher nachrangigen Gläubigers verändern.
Instandhalten oder Wiederherstellen des ursprünglichen Zustands einer Immobilie. Davon abzugrenzen ist die Modernisierung, welche den Gebrauchswert erhöht bzw. die Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert
Eine Rückauflassungsvormerkung wird ins Grundbuch eingetragen und sichert die Ansprüche des Verkäufers auf Rückübertragung eines Grundstücks. Der Eintrag einer solchen Vormerkung kommt oft in Verbindung mit der Bebauung von Grundstücken vor, die von Städten und Gemeinden verkauft
werden.
Der Kauf des Grundstücks ist mit bestimmten Auflagen verbunden.
Hält der Käufer diese Auflagen nicht ein, hat der frühere Eigentümer (in diesem Fall die Stadt) einen Anspruch auf Rückübertragung.
Neben dem monatlich regelmäßigen Tilgungsanteil können Darlehensnehmer auch außerplanmäßig ihre Schulden reduzieren. Diese Sondertilgungen können die Gesamtlaufzeit verkürzen oder die regelmäßigen Darlehensraten reduzieren.
Vereinbarung zwischen dem Kreditinstitut und dem Darlehensnehmer, dass die Tilgung der Darlehensschuld erst eine gewisse Zeit nach Auszahlung des Darlehens beginnt.
Darlehensnehmer können anstelle der üblichen monatlichen Tilgungsleistungen auch eine Tilgungsaussetzung vereinbaren. Hierbei zahlen sie lediglich die anfallenden Zinsen (Festdarlehen). Als Tilgungsersatz einigen sich beide Vertragspartner auf ein so genanntes Tilgungssurrogat. Dieses wird separat bespart und am Ende der Laufzeit zur Rückführung des Darlehens verwendet.
Beispiele für solche Surrogate sind:
Abtretung von Ansprüchen aus Kapitallebensversicherungen,
Rentenversicherungen, Bausparverträgen oder
Investmentfonds.
Bei einer Umschuldung wird für eine Anschlussfinanzierung der Darlehensgeber gewechselt. Nach Ablauf der Sollzinsbindung ist dies völlig unproblematisch und kostengünstig. Während der Sollzinsbindung könnte die
Vorfälligkeitsentschädigung hingegen die angestrebte Zinsersparnis zunichte machen.
Kreditinstitute verlangen meist eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein Darlehensnehmer sein Darlehen
vorzeitig ablösen will. Da bei Baufinanzierungen die Zinskonditionen für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben werden, müssen sich auch die Banken für diese Zeit die Gelder beschaffen. Wird das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt, muss der Darlehensgeber die Gelder anderweitig anlegen. Dies führt zu einem Verlust, für den der Darlehensnehmer aufkommen muss.
Mit der Wertermittlung werden der tatsächliche Verkehrs- und der Beleihungswert einer Immobilie festgestellt. Bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern erfolgt die Bewertung in der Regel über das Sachwertverfahren. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Bodenwert (Grundstücksgröße x Bodenrichtwert) und dem Bauwert (Kubikmeter umbauter Raum x Baukosten bzw. Wohnfläche x durchschnittlicher Preis je Quadratmeter Wohnfläche).
Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird über den Ertragswert bestimmt. Dieser
errechnet sich aus der Jahresnettokaltmiete.